Cum se calculează rata de capitalizare

Investitorii imobiliari se bazează pe o varietate de tipuri de informații atunci când negociază proprietatea pentru generarea de venituri - de exemplu, confortul locației actuale a proprietății și / sau orice schimbări posibile în vecinătate sunt doi factori comuni. O parte esențială a informațiilor care ajută investitorii să ia decizia lor este numită rata de capitalizare. Rata de capitalizare (exprimată ca raportul dintre venitul net al proprietății și prețul său de achiziție

conținut

Pași
Partea 1calcularea ratei de capitalizare
Partea 2folosiți ratele de capitalizare cu înțelepciune
Sfaturi
Avertismente
Surse și cotatii

) Permite investitorilor să compare proprietățile, evaluarea unei rate de rentabilitate a investiției făcute în proprietate. Consultați Pasul 1 de mai jos pentru a calcula rata de capitalizare a casei dvs.!

pași

Partea 1
Calcularea ratei de capitalizare

Calculați venitul brut brut al investiției imobiliare. Venitul brut al unei părți din investițiile imobiliare va proveni, în principal, din chirie. Cu alte cuvinte, atunci când un investitor imobiliar cumpără o casă, el sau ea, de obicei, face bani, în principal, prin închirierea acestuia către chiriași. Cu toate acestea, aceasta nu este singura sursă posibilă de venit - se pot acumula diverse venituri din proprietate sub forma unei unități comerciale sau a unei prestări de servicii etc.

De exemplu, să presupunem că am cumpărat o casă și intenționăm să închiriem chiriașilor 750 $ / lună. La această rată, ne putem aștepta să facem 750 × 12 = R $ 9.000 pe an din venitul brut din proprietate.

Se scad din venitul brut cheltuielile de exploatare asociate cu proprietatea. Orice bucată de proprietate vine cu costuri de operare. În general, acestea sunt sub formă de întreținere, asigurări, impozite și administrarea proprietății. Utilizați estimări exacte pentru aceste cifre și le scade din venitul brut ați găsit mai sus. Aceasta va avea ca rezultat venitul net al proprietății.

De exemplu, să presupunem că, după evaluarea proprietății noastre închiriate, credem că ne putem aștepta să plătim R $ 900 cu managementul proprietății, R $ 450 pentru întreținere, R $ 710 pentru taxe și R $ 650 pentru fiecare an pentru proprietatea noastră. 9.000 - 900-450-710-650 = R $ 6,290 este venitul net al proprietății noastre.
Rețineți că rata de capitalizare nu include cheltuielile de afaceri ale proprietății - inclusiv costurile de achiziție a proprietății, plățile ipotecare, comisioanele etc. Întrucât aceste elemente reflectă poziția investitorului față de creditor și variază în natură, acestea afectează în mod negativ comparația neutră pe care rata de capitalizare este destinată să o livreze.

Imagine intitulată Figura Cap Rate Step 3

Împărțiți venitul net cu prețul de achiziție al proprietății. Rata de capitalizare este raportul dintre venitul net al proprietății și prețul său inițial sau costul de capital. Rata de capitalizare este exprimată ca procent.

Să presupunem că am cumpărat proprietatea noastră pentru suma de 40 mii R $. Având în vedere aceste informații, avem acum tot ce trebuie să știm pentru a găsi rata de capitalizare. Vezi mai jos:
- R $ 9000 (venit brut)
- -R $ 900 (administrarea proprietății)
- -R $ 450 (întreținere)
- -R $ 710 (impozit)
- -R $ 650 (asigurare)
- = R $ 6290 (profit net) / R $ 40000 (preț de cumpărare) = 0.157 = rata de capitalizare de 15,7%

Partea 2
Folosiți ratele de capitalizare cu înțelepciune

Imagine intitulată Figura Cap Rate Figura 4

Utilizați ratele de capitalizare pentru a compara rapid oportunități de investiții similare. Rata de capitalizare reprezintă, în esență, procentul de rentabilitate estimat că un investitor ar putea obține o cumpărare în numerar a proprietății. Din acest motiv, rata de capitalizare este o statistică bună de utilizat atunci când se compară o potențială achiziție a altor oportunități de investiții de natură similară. Ratele de capitalizare permit comparații rapide ale potențialului de câștig al proprietăților investiționale și vă poate ajuta să restrângeți lista opțiunilor.

De exemplu, să presupunem că ne gândim să cumpărăm două proprietăți în același cartier. Unul are o rată de capitalizare de 8%, în timp ce cealaltă are o rată de capitalizare de 13%. Această comparație inițială favorizează cea de-a doua proprietate - este de așteptat să genereze mai mulți bani pentru fiecare Real pe care îl cheltuiți.

Imaginea intitulată Figura Cap Rate Figura 5

Nu utilizați rata de capitalizare ca singurul factor care determină starea de sănătate a investiției. În timp ce ratele de capitalizare oferă posibilitatea de a face comparații rapide și ușoare între două sau mai multe proprietăți, acestea sunt departe de singurele factori pe care trebuie să îi țineți cont. Investițiile imobiliare pot fi destul de complicate - investițiile aparent simple pot fi supuse forțelor pieței și evenimentelor neprevăzute, care depășesc sfera de calcul a ratei simple a capitalizării. Cel puțin, veți dori, de asemenea, să luați în considerare creșterea potențială a venitului proprietății dvs., precum și variațiile probabile ale valorii proprietății în sine.

De exemplu, să presupunem că cumpărăm o proprietate pentru 1.000.000 de dolari și așteptăm să facem 100.000 de dolari pe an cu ea - ceea ce ne oferă o rată de capitalizare de 10%. Dacă schimbările pieței locale și valorile proprietății cresc până la 1.500.000 de dolari, avem dintr-o dată o rată de capitalizare mai puțin profitabilă de 6.66%. În acest caz, poate fi înțelept să vinzi proprietatea și să profiți de profit pentru a face o altă investiție.

Imagine intitulată Figura Cap Rate Figura 6

Utilizați rata de capitalizare pentru a justifica nivelul venitului investiției imobiliare. Dacă cunoașteți rata de capitalizare a proprietăților din zona investiției dvs. în proprietăți, puteți utiliza aceste informații pentru a determina veniturile nete pe care proprietatea dvs. trebuie să le genereze pentru investiția "valoroasă". Pentru a face acest lucru, înmulțiți pur și simplu prețul proprietății cu rata de proprietate similară din zonă pentru a vă găsi nivelul de venit net "recomandat". Rețineți că aceasta constă, în esență, în rezolvarea ecuației (venit net / preț) = rata de capitalizare pentru "profitul net".

De exemplu, dacă cumpărăm o proprietate în valoare de 400.000 USD într-o zonă în care proprietăți similare au o rată de capitalizare de aproximativ 8%, se poate întâmpla să ne multiplicăm nivelul de venit "recomandat" cu 400.000 × 08 = R $ 32,000. Aceasta reprezintă suma venitului net pe care proprietatea ar trebui să o genereze anual pentru a obține o rată de capitalizare de 8% - deci stabilim valoarea chiriei în consecință.

sfaturi

Verificați întotdeauna venitul care trebuie să provină din proprietate, precum și cheltuielile, dacă este posibil. O condiție asociată cu o ofertă de cumpărare a proprietății trebuie să includă verificarea contractelor de închiriere, verificarea documentelor din contractele de leasing. Cheltuielile pot fi verificate prin contactarea furnizorilor terță parte.
Când luați în considerare valoarea unei proprietăți, evaluatorii se uită la vânzări comparabile, valoarea de înlocuire a proprietății, precum și venitul aproximativ pentru proprietate. Abordarea veniturilor ia în considerare randamentul necesar privind capitalul propriu și datoria.

avertismente

Rata de capitalizare nu reflectă riscul viitor. Investitorul nu poate depinde de rata de capitalizare să se presupună că proprietatea va sprijini veniturile curente. Proprietatea și chiriile asociate cu aceasta pot să se deprecieze sau să se aprecieze. Cheltuielile pot fi ridicate simultan. Rata de capitalizare nu oferă nicio previziune cu privire la riscurile viitoare.